קבוצת מיתר מלווה לקוחות ויזמים בשיווק ובייעוץ לעסקאות נדלן בישראל ובחול
קבוצת מיתר מלווה יזמים ולקוחות בשיווק פרויקטים ובעסקאות נדל״ן בישראל ובחו״ל. פעילות הקבוצה משלבת היכרות עם השוק, הצגת מידע על פרויקטים, תכנון מהלכי שיווק וליווי מתעניינים לאורך תהליך המכירה.
אפשר להכיר את הצוות והפעילות של קבוצת מיתר, לקרוא על נדל״ן למגורים בישראל ולבחון את שווקי הפעילות והפרויקטים. פרטי העסקאות והזמינות עשויים להשתנות, ולכן כדאי לבדוק את המידע העדכני לפני קבלת החלטה.
השקעה בקרקע פרטית בטאבו במתחם המטרו המרכזי של פארק הירקון
גוש 6350 / חלקה 59 — סמוך לתחנת מטרו עתידית
קרקע פרטית רשומה בטאבו, ללא זכויות חכירה וללא מעורבות רשות מקרקעי ישראל.
חלקה 59 נמצאת בתחום תכנית המתאר הארצית תמ"א 70, המגדירה העצמת זכויות בנייה סביב תחנות המטרו. עובדה תכנונית זו מעניקה לקרקע פוטנציאל תכנוני גבוה במיוחד.
חלקה 59 ממוקמת בתוך מרחב פארק הירקון של תמ"א 70 — מיקום אסטרטגי מבחינה תכנונית, בלב מרקם עירוני מפותח ודינמי.
החלקה ממוקמת בתוך מרחב פארק הירקון כפי שהוגדר בתמ"א 70.
המתחם סמוך לתחנת מטרו עתידית — גורם מרכזי בהגדרת זכויות.
הקרקע נמצאת בתחום ההשפעה הישירה של התכנית הארצית.
שילוב ייחודי בין שטח ירוק מטרופוליני לפיתוח עירוני.
Transit Oriented Development
תכנית מתאר ארצית שמטרתה להגדיל משמעותית זכויות בנייה סביב תחנות המטרו — אינה תכנית בנייה, אלא מסגרת מדיניות תכנונית.
פיתוח מוכוון תחבורה (TOD) הוא עיקרון תכנון עירוני בינלאומי הקובע כי סביב תחנות תחבורה ציבורית מסיבית יש לרכז את מירב זכויות הבנייה, השימושים והפעילות העירונית. המדינה אימצה עיקרון זה כבסיס לתמ"א 70.
ריכוז זכויות בנייה גבוהות במרחקי הליכה מתחנות המטרו.
עירוב שימושים — מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור במתחם אחד.
מרחב עירוני איכותי המעודד הליכה, שהייה ונגישות.
תכנון המרחב הציבורי כך שהתחנה נגישה ברגל מכל נקודה במתחם.
הפיכת תחנת המטרו למוקד חיים עירוני ולא רק לנקודת עצירה.
מהמדיניות הארצית ועד היתרי בנייה — השלבים התכנוניים הנדרשים, עם הערכת לוחות זמנים.
כ-2 שנים
כ-שנה וחצי
כ-חצי שנה
לפי תקן 22 — כ-3 עד 4 שנים לאישור תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתר
ההערכה מבוססת על תקן 22 לשומות מקרקעין. לוחות הזמנים כפופים לקצב מוסדות התכנון ולהחלטות הוועדות, ואינם מהווים התחייבות למועדים ספציפיים.
תכנית מפורטת המקודמת למרחב פארק הירקון — מתחם עירוני חדש המבוסס על עירוב שימושים ועקרונות TOD.
יחידות דיור מגוונות לאוכלוסיות שונות.
שטחי מסחר ופנאי ברמה מטרופולינית.
מרכזי עבודה ומשרדים.
פארקים, גנים ומרחבים פתוחים.
נגישות רב-אמצעית לתחבורה.
מרחב עירוני שנועד להולכי רגל.
ניצול מיטבי של הקרקע.
שילוב ישיר עם תחנת המטרו.
עקרונות מדיניות התכנון הארצית שמובילים את הפיתוח במתחם.
ריכוז הפיתוח העירוני סביב צירי תחבורה ציבורית מסיבית.
הפחתת התלות ברכב הפרטי באמצעות נגישות תחבורתית.
ניצול יעיל של הקרקע הזמינה באזורי ביקוש גבוה.
יצירת מרחבים שבהם אנשים גרים וגם עובדים.
שילוב מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי במתחם אחד.
הפיכת תחנות מטרו למוקדי חיים עירוניים חדשים.
סיכום הפרמטרים התכנוניים והמיקומיים המרכזיים של ההשקעה.
התקדמות תכנונית, אישור תוכניות והפיכת קרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה הובילו במקרים רבים להשבחות של פי 3 ועד פי 6 באזורי הביקוש.
מכפיל השבחה ממוצע: כ-פי 3.9
הנתונים מבוססים על עסקאות ותהליכים היסטוריים. ביצועי עבר אינם מבטיחים תשואות עתידיות.
גילוי נאות
עתודת הקרקע האחרונה העירונית הגדולה בכפר סבא — לפני קפיצת מדרגה
גוש 7595 / חלקה 52 — מתחם 6, כ-12,000 יח"ד מתוכננות
חלקה 52 בגוש 7595, במסגרת מתחם 6 "בן יהודה צפון" — אחת מעתודות הקרקע העירוניות האחרונות בכפר סבא, לפני קפיצת מדרגה תכנונית.
מנגנון צפוי: איחוד וחלוקה · מסלול: ותמ"ל מואץ · סטטוס: טרום סטטוטורי
ניתוח של כיצד נקבעות הזכויות במתחם: אוסף חלקות עם בעלויות וייעודים שונים נכנס לתהליך, הגבולות הישנים נמחקים, והקרקע מאוחדת ומחולקת מחדש לפי שווי יחסי.
מצב נכנס — אוסף חלקות עם בעלויות וייעודים שונים נכנסות לתהליך.
טבלת איזון — הגבולות הישנים נמחקים, כלל הקרקע מאוחדת לבריכה אחת ומחולקת מחדש.
זכויות בנייה — כל בעל קרקע מקבל חלק יחסי מהזכויות החדשות לפי שוויו היחסי.
הכלל המנחה: השווי היחסי של הבעלים בכניסה חייב להישמר גם ביציאה (ההקצאה).
רק השווי הנטו של הקרקע במצב הנכנס קובע כמה תקבלו — ולא הייעוד ההיסטורי שלה.
ברגע שהתוכנית כוללת "איחוד וחלוקה", כל הגבולות הישנים נמחקים וכולם נכנסים לבריכה משותפת אחת.
ויכוחים על "קרקע צהובה" חסרי רלוונטיות בתוכניות איחוד וחלוקה — הצבע לא קובע.
ודאו ששווי הרכישה משקף את הפוטנציאל היחסי של הקרקע בתוך המתחם.
נתוני טבלת ההקצאה הרשמית מראים התאמה מוחלטת בין שווי נכנס ליוצא, ללא קשר לייעוד ההיסטורי.
| גוש/חלקה | ייעוד קודם | שווי נכנס | שווי יוצא | מסקנה |
|---|---|---|---|---|
| 6450/83 | ירוק (חקלאי) | 0.572% | 0.572% | זהות מלאה |
| 6444/23 | ירוק (שמורה) | 0.001% | 0.001% | זהות מלאה |
| 6573/13 | חום (ציבורי) | 0.262% | 0.262% | זהות מלאה |
גם קרקע שהייתה ירוקה וגם קרקע ציבורית קיבלו בדיוק לפי חלקן היחסי — מנגנון האיחוד והחלוקה "עיוור צבעים".
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור
ותמ"ל הוא מנגנון מואץ המאפשר קיצור משמעותי של תהליכי התכנון. במקום 7–10 שנים במסלול רגיל, מסלול ותמ"ל מאפשר השלמת התהליכים תוך 4–5 שנים.
ותהליכי תכנון ואישור יעילים ומקוצרים משמעותית.
ליווי ותיעדוף מצד גורמי המדינה.
קדימות בטיפול בתיקים מול מוסדות התכנון.
תיאום מלא בין כלל הרשויות המעורבות בתהליך.
חישוב פוטנציאל השקעה לדוגמה, לפי חוות דעת שמאי (תקן 22), עבור 100 מ"ר קרקע:
לפי תקן 22, כל 100 מ"ר קרקע ייתנו זכויות ליחידת דיור אקוויוולנטית של כ-125 מ"ר שטח דירה + 12 מ"ר מרפסת.
הנתונים לעיל הם דוגמה להמחשה בלבד ואינם מהווים התחייבות לתשואה או לרווח.
שש סיבות מרכזיות שהופכות את המתחם להזדמנות השקעה יוצאת דופן.
בהובלת גוף ממשלתי "דירה להשכיר" — ודאות גבוהה יותר.
צפון כפר סבא, צירי תנועה ראשיים (4/531/6) ונגישות לגוש דן.
מגורים, תעסוקה, מסחר, פארקים ומוסדות ציבור.
הבטחת חלוקת זכויות הוגנת בין בעלי הקרקע.
יעד שמרני של 5 שנים לאישור תכנית מפורטת, מהיום.
ביחס למחיר יחידת קרקע כיום — הזדמנות מיוחדת.
צפי מפורט לשלבי הפרויקט. לוחות הזמנים הם אומדנים ועשויים להשתנות.
| שלב | תיאור | הערכת זמן |
|---|---|---|
| A | הקמת צוות תכנוני, איפיון מתחם, תשתיות טרום-הכנה | עד סוף Q2 2025 |
| B | הכנת תכנית מפורטת/סטטוטורית — קביעת גבולות, איחוד וחלוקה וזכויות | 2026 |
| C | הפקדה לתצהיר תכנית, שלב התנגדויות | Q2 2026 |
| D | שמיעת התנגדויות ב-ותמ"ל/ועדת משנה, החלטה לאישור | 2027 |
| E | פרסום תכנית באישור — "תוקף" | Q1 2027 |
| F | תשתיות, איחוד וחלוקה, היתר בנייה | 2027–2028 |
| G | התחלת בנייה מסיבית — שיווק יח"ד | 2028–2030 |
גילוי נאות
השקעה בקרקע פרטית בטבעת הראשונה של תמ"א 70, כ-100 מטר מתחנת המטרו תדהר
גוש 7658 / חלקה 138 — קו מטרו M1, תחנת תדהר
חלקה 138 בגוש 7658, בתוך הקו הכחול של תמ"א 70, במתחם פיתוח מס' 72 — כ-100 מטר מתחנת המטרו תדהר (קו M1).
כ-85% משטח החלקה מסווג כאזור פיתוח, יתרת השטח מסווגת כדרך. החלקה נמצאת בטבעת הראשונה של תמ"א 70.
קרבה לתחנת המטרו אינה רק נוחות — היא חלק ממנגנון התכנון עצמו. בתמ"א 70 קיימת הבחנה בין מרחבי השפעה שונים סביב מערכת המטרו, ומיקום בטבעת הראשונה מאפשר ניצול עירוני אינטנסיבי יותר.
קרבה מוגבלת לתחנה, צפיפות תכנונית נמוכה יותר, פוטנציאל העצמה מצומצם.
קרבה למטרו, עירוב שימושים, צפיפות תכנונית גבוהה, רח"ק משמעותי ופוטנציאל להעצמת זכויות.
קו M1 הוא אחד מצירי מערכת המטרו של מטרופולין תל אביב, ועתיד לשרת גם את רעננה. תחנת תדהר היא התחנה הרלוונטית לקרקע, לאורך הציר תדהר–עקיבא–רעננה מרכז–רכבת רעננה מערב.
חוות דעת שמאית מבוססת תקן 22 · אריק לב, שמאי מקרקעין · יולי 2026
| נתון | ערך |
|---|---|
| שטח חלקה 138 | 15,033 מ"ר |
| בתחום הפיתוח | כ-85% |
| שטח פיתוח רלוונטי לפי השומה | כ-12,800 מ"ר ברוטו |
| הפרשות תכנוניות שהונחו בשומה | כ-50% |
| מגרשים לבנייה נטו בתחשיב | כ-6,400 מ"ר |
| רח"ק (יחס בנייה) | 6 |
| תחשיב אקוויוולנטי | 22.67 יח"ד/דונם ברוטו |
חוות הדעת קובעת כי רכישת 44 מ"ר קרקע משקפת בתחשיב השמאי זכות אקוויוולנטית ליחידת דיור בשטח 100 מ"ר. מדובר בתחשיב שמאי המבוסס על הנחות תכנוניות — ההקצאה הסופית תיקבע רק במסגרת תכנית מפורטת, איחוד וחלוקה וטבלאות הקצאה ואיזון.
ארבע תחנות בתחשיב השמאי — משווי הקרקע הנוכחי ועד שווי הקרקע ביום ההיתר.
נתונים אלו הם תוצאות חוות דעת שמאית המבוססת על הנחות, ולא הבטחת שווי עתידי.
הערכת הזמן לפי תקן 22 — כ-5 שנים עד לבקשת היתר. אינה מהווה התחייבות למועד.
קביעת מגרשים, דרכים, שטחים ציבוריים ושימושים · שנה 1–2
דיון והחלטה של מוסד התכנון · שנה 2
פרסום התכנית ומתן אפשרות להתנגדויות · שנה 2–3
מתן תוקף לתכנית מפורטת · שנה 3
טבלאות הקצאה ואיזון · שנה 4
הקצאת זכויות לבעלי הקרקע · שנה 4–5
בכפוף לתנאים ולהשלמת ההליכים · שנה 5
לפי חוות הדעת, ההנחה היא שהחלקות שבתוך הקו הכחול ייכללו בתכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ג' — ללא הסכמת בעלים. המשמעות: המשקיע אינו צריך לצפות שהבניין העתידי יעמוד דווקא על רצועת השטח הפיזית שרכש. השווי היחסי של הזכויות נקבע במסגרת מנגנון ההקצאה והאיזון.
עשרות בעלי קרקע על חלקות קיימות.
מגרשי מגורים, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, דרכים ושטחים פתוחים — לפי תכנית מפורטת וטבלאות איזון.
גילוי נאות
תכנית פארק הירקון — פארק עירוני רחב היקף בין גדות נחל הירקון לשכונת אם המושבות, פתח תקווה
תב"ע 410-0991547 — יוזמת עיריית פתח תקווה
תכנית פארק הירקון (תב"ע 410-0991547) נועדה להקים פארק עירוני רחב היקף במיקום אסטרטגי בפתח תקווה, המשלב פעילות פנאי, בילוי, ספורט, חינוך ותרבות, תוך שמירה על ערכי הטבע וחיבור לעיר ולמערכות תחבורה מתקדמות, כולל המטרו ורכבת ישראל. הפרויקט יכלול שטחי מסחר, אלפי יחידות דיור ושטחים ירוקים, כאשר הקרקע כולה נמצאת בתחום תכנית איחוד וחלוקה.
יוזם התכנית: עיריית פתח תקווה · צפי סיום תהליך הפשרת הקרקע: 3–4 שנים (לפי תקן 22)
הכנת התכנית, הגשתה ואישורה בוועדה מקומית — אושר באוקטובר 2023
בקשת התאמות לתכנית לפי תמ"א 35/4 ו/או תמ"א 70 · איחוד וחלוקה · העלאת התכנית להתנגדות הציבור · הכנת טבלאות הקצאה ואיזון. עדכון אחרון (12.02.26): נמסר מהעירייה כי התכנית מוגשת בשבועות הקרובים לוועדה המחוזית כתכנית מפורטת (סוקר גם בכלכליסט). צפי סיום: 3–4 שנים.
התאגדות בעלי הקרקעות · הגשת בקשות להיתרים ובחירת יזם · ליווי משפטי ובנקאי · הגרלת מיקומים ואיזונים פנימיים · לאחר טופס 4: סגירת חשבון וליווי במשכנתא/הון עצמי/מכירה ברווח.
כל החלקות הצבועות בתכלת בתכנית נמצאות בתוך תחומי האיחוד והחלוקה, ומובטחת הכללתן בתהליך. הוועדה המקומית כבר קיבלה החלטה להגיש את התכנית בישיבתה מדצמבר 2023.
"שוויו של המגרש שיוקצה... יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם" — סעיף 122(2) לחוק התכנון והבנייה. כל בעל קרקע מקבל שווי יחסי לפי מה שהכניס, לא לפי מה שייצא.
"יש להביא בחשבון את כל תכונות הקרקע... לרבות ייעוד קנייני" — עע"מ 7336/10. קרקע שהייעוד שלה חקלאי נכנסת לשווי המלא, גם אם בעבר סומנה אחרת.
"קרקע ירוקה... תובא לחישוב השווי 'מעל הקו' ותזכה לשווי נכנס לפי שווי שוק" — הנחיית כרמית יוליס, 19.4.2023.
"קרקע בייעוד שאינו ציבורי תירשם 'מעל הקו', תוערך לפי עסקאות השוואה בשווי שוק" — השמאים מחויבים לתת שווי שוק מלא לקרקע חקלאית בפרויקט.
רוב השטחים הציבוריים (כמו הפארק) יירכשו בשיטה זו: בעלי קרקעות "מוותרים" על שטח בפארק, ובתמורה מקבלים זכויות בנייה מרוכזות במתחמי פיתוח סמוכים. כך המדינה לא משלמת פיצויים, ובעלי הקרקע מקבלים נכס עם פוטנציאל תשואה גבוה.
חלק קטן מהשטחים, בעיקר רצועות צרות לאורך נחל הירקון, יירכש באמצעות הפקעה — הליך בו הרשות לוקחת את הקרקע לטובת צורך ציבורי, בהתאם לחוק.
אישור טבלאות האיזון וההקצאה הוא תנאי הכרחי לקבלת היתרי בנייה. במצב הנוכחי, המצב הנכנס של כלל החלקות בתכנית זהה — כל בעל קרקע צפוי להיכנס עם אותו שווי יחסי, ללא קשר למיקום הגיאוגרפי, אלא רק לפי שווי קנייני ותכנוני נכנס.
דוגמת חישוב עבור 100 מ"ר קרקע, לפי מחיר קרקע נוכחי של 2,500 ₪ למ"ר ושווי עתידי משוער של 13,200 ₪ למ"ר (לפי תקן 22):
הנתונים מבוססים על חוות דעת שמאי לפי תקן 22 ומהווים דוגמה להמחשה בלבד.
גילוי נאות
הקמת מערך מכירות ייעודי לפרויקט הכולל גיוס והכשרת אנשי מכירות טלפוניים ופרונטליים, בניית תכנית יעדים וסגירת עסקאות בפועל עבור הלקוחות שלנו.
בניית מוקד טלמיטינג עבור הפרויקט ומינוי מנהל טלמיטינג. לאורך כל הפרויקט היזם יקבל דו"ח יחסי המרה בו יוכל לצפות באחוזי תיאום הפגישות מכל אחד מהקמפיינים בפלטפורמות השונות.
בניית משפך שיווקי מלא הכולל יצירת קמפיינים שיווקים בדיגיטל ובאופליין, שימוש במיתוג הפרויקט והחשיפה ליצירת מתעניינים פוטנציאליים רלבנטיים.
יצירת זהות מותגית לפרויקט המבדלת אותו על פני אחרים, ומייצרת ערך. תהליך המיתוג כולל יצירת לוגו, שפה עיצובית, בניית אסטרטגיה שיווקית הכוללת מחקר שוק מקיף, איתור קהלי יעד.
ענקית הנדל"ן Atlantic Real Estate, אשר נכנסה לאחרונה לארץ, תציע לישראלים בתים פרטיים שמושכרים לסטודנטים בחוזים של שנה עד כ-3 שנים ב-100,000 דולר בלבד. התשואות משכירות יעמדו על כ-13% תשואה ברוטו (כ-9% נטו לאחר ניכויים). החברה הקצתה כ-20 דירות, כחלק ממבצע השקה בארץ.
באחד מהאיים הפופולריים ביותר ביוון, אליו מגיעים מיליוני תיירים מדי שנה מבריטניה, צרפת, הולנד, ישראל ומדינות נוספות, חברת YAMAS הישראלית תציע וילות עם בריכה פרטית לצד חופי הים המדהימים של האי ב-300,000 אירו בלבד.
